Ratgeber · Kaufen & Vertrag

Neubau vom Bauträger kaufen: Der Ablauf Schritt für Schritt

Sonntagabend, der Küchentisch ist voller Papier. Grundrisse, eine Baubeschreibung, ein Zinsangebot. Sie wissen: Dieses Haus gefällt Ihnen. Aber was passiert eigentlich als Nächstes – und in welcher Reihenfolge?

Ein Neubau vom Bauträger ist ein Kauf, bei dem das Haus erst noch entsteht. Das klingt kompliziert. Mit dem richtigen Fahrplan ist es gut beherrschbar.

Redaktion Bockmühlgärten · GOTTSCHLING Immobilien

Auf einen Blick

Beim Bauträger kaufen Sie Grundstück und Haus in einem einzigen Vertrag.
Der Vertrag wird immer beim Notar beurkundet. Den Entwurf erhalten Sie in der Regel zwei Wochen vorher.
Sie zahlen in Raten nach Baufortschritt. Das regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Förderkredite beantragen Sie meist vor dem Notartermin.
Mit der Abnahme beginnt Ihre Gewährleistung von fünf Jahren.

Was ist ein Bauträger überhaupt?

Ein Bauträger baut auf einem eigenen Grundstück und verkauft Haus und Grundstück zusammen. Sie beauftragen also keine einzelnen Handwerker. Sie kaufen ein fertiges Ergebnis zu einem vereinbarten Preis. Juristisch heißt das Bauträgervertrag (§ 650u BGB). Er verbindet Kaufrecht (für das Grundstück) mit Werkvertragsrecht (für den Bau).

Der große Vorteil: Sie haben einen Vertragspartner für alles. Sie müssen keine Gewerke koordinieren und keine Baustelle leiten. Der Nachteil: Sie entscheiden weniger mit. Grundriss und Technik sind meist schon geplant. Kleinere Wünsche lassen sich aber oft noch umsetzen.

Welche Schritte erwarten Sie?

Jeder Kauf ist etwas anders. Diese neun Schritte sind aber fast immer dabei:

Schritt	Was passiert?	Ihr Tipp
1. Informieren	Exposé, Grundrisse, Baubeschreibung lesen	Notieren Sie Fragen sofort.
2. Besichtigen	Grundstück, Umgebung und Referenzen ansehen	Fahren Sie Ihre Wege zur Rushhour.
3. Finanzierung prüfen	Budget, Eigenkapital und Rate klären	Holen Sie mehrere Angebote ein.
4. Förderung klären	KfW- oder Landesförderung prüfen	Antrag meist vor dem Notartermin.
5. Entscheiden	Haus auswählen, Notartermin anstoßen	Klären Sie, welche Unterlagen der Notar braucht.
6. Vertragsentwurf prüfen	Notar schickt den Entwurf	Nutzen Sie die zwei Wochen voll.
7. Notartermin	Vertrag wird vorgelesen und unterschrieben	Fragen Sie alles, was unklar ist.
8. Bauphase & Raten	Zahlung nach Baufortschritt	Prüfen Sie jede Rechnung gegen den Bautenstand.
9. Abnahme & Einzug	Gemeinsame Begehung, Protokoll, Schlüssel	Nehmen Sie einen Sachverständigen mit.

Warum ist die Reihenfolge so wichtig?

Weil manche Türen sich später schließen. Ein Beispiel: Viele Förderkredite der KfW müssen Sie beantragen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Wer erst nach dem Notartermin an Förderung denkt, geht oft leer aus. Details lesen Sie im Ratgeber Förderung für Neubau-Käufer.

Auch die Finanzierungszusage sollte stehen, bevor Sie beim Notar sitzen. Denn der Vertrag ist bindend. Ein Rücktritt, nur weil die Bank doch nicht zahlt, ist in der Regel nicht vorgesehen.

Was steht im Vertrag – und wer schützt Sie?

Der Notar ist neutral. Er erklärt den Vertrag, aber er berät nicht einseitig für Sie. Als Verbraucher sollen Sie den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin bekommen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). In dieser Zeit können Sie ihn von einer Anwältin, einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen lassen.

Wichtige Punkte sind: der Festpreis, der Fertigstellungstermin, die Baubeschreibung, der Ratenplan und die Sicherheiten. Eine ausführliche Checkliste finden Sie im Ratgeber Notarvertrag mit dem Bauträger.

Wie zahlen Sie einen Neubau?

Nicht auf einmal. Der Bauträger darf Geld erst verlangen, wenn bestimmte Sicherheiten vorliegen. Dazu gehören eine Vormerkung im Grundbuch und die Baugenehmigung. Danach zahlen Sie nur für das, was schon gebaut ist – in höchstens sieben Raten. Wie das genau aussieht, zeigt der Ratgeber MaBV-Ratenplan.

Ihre Bank zahlt diese Raten meist direkt aus dem Darlehen aus. Planen Sie dafür etwas Puffer ein. Wenn der Bau länger dauert, können Bereitstellungszinsen anfallen.

Ehrlich gesagt: Das Risiko liegt in der Zeit

Ein Neubau kann sich verzögern. Wetter, Lieferketten oder Handwerkermangel sind reale Gründe. Kündigen Sie Ihre Mietwohnung deshalb nicht zu früh. Planen Sie einige Wochen Puffer ein.

Und wenn der Bauträger in Schwierigkeiten gerät? Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf das Grundstück. Weil Sie nur nach Baufortschritt zahlen, steht Ihrem Geld ein Gegenwert gegenüber. Völlig ausgeschlossen ist ein Schaden trotzdem nicht. Lassen Sie sich im Einzelfall beraten.

Was kommt nach dem Einzug?

Bei der Abnahme gehen Sie gemeinsam durch das fertige Haus. Mängel kommen ins Protokoll. Ab diesem Tag läuft die Gewährleistung für das Bauwerk: fünf Jahre (§ 634a BGB). Melden Sie Mängel in dieser Zeit schriftlich. Fotos und Datum helfen.

Und bei den Bockmühlgärten?

Die Bockmühlgärten in Wuppertal-Heckinghausen sind ein Projekt mit nur sechs Häusern: zwei freistehende Einfamilienhäuser, zwei Reihenendhäuser und zwei Reihenmittelhäuser. Für Käufer ist der Erwerb provisionsfrei. Preise und Verfügbarkeit aller sechs Häuser sehen Sie auf der Seite Preise und freie Häuser. Was im Kaufpreis steckt, zeigt die Ausstattung. Ob und welche Förderung für Sie infrage kommt, klären Sie im Beratungsgespräch.

Fragen zum Kaufablauf

Kann ich beim Bauträger noch Sonderwünsche einbringen?

Oft ja, solange der Bau das zulässt. Wichtig ist der Zeitpunkt: Je früher Sie Wünsche nennen, desto einfacher und günstiger ist es. Vereinbaren Sie Preis und Frist schriftlich. Größere Änderungen gehören in den notariellen Vertrag.

Muss ich den Notar selbst suchen?

Meist schlägt der Bauträger einen Notar vor, weil alle Häuser eines Projekts gleich beurkundet werden. Sie dürfen Fragen stellen und den Entwurf unabhängig prüfen lassen. Die Notarkosten tragen üblicherweise Sie als Käufer.

Wie lange dauert der Kauf vom ersten Gespräch bis zum Notar?

Oft vier bis acht Wochen. Die Finanzierung, eine mögliche Förderung und die zweiwöchige Prüffrist für den Vertragsentwurf bestimmen das Tempo. Lassen Sie sich nicht drängen.

Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und Generalunternehmer?

Beim Bauträger kaufen Sie Grundstück und Haus zusammen. Beim Generalunternehmer besitzen Sie das Grundstück schon und beauftragen nur den Bau. Dann gilt die MaBV nicht, und der Zahlungsplan wird frei vereinbart.

Wann werde ich Eigentümer?

Mit dem Notartermin sichert eine Vormerkung Ihren Anspruch. Ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden Sie, nachdem Sie den Kaufpreis vollständig gezahlt haben. Wohnen dürfen Sie meist schon ab der Übergabe.

Auf den Punkt

Ein Neubau vom Bauträger ist planbar, wenn Sie die Reihenfolge kennen: erst Finanzierung und Förderung, dann Vertrag, dann Bau. Sie zahlen nur nach Baufortschritt. Und Sie haben zwei Wochen Zeit, den Vertrag in Ruhe zu prüfen. Nutzen Sie diese Zeit.

Ihr Fahrplan für die Bockmühlgärten

Im Exposé finden Sie Grundrisse, Baubeschreibung und alle Schritte bis zum Einzug. In Ruhe zu Hause lesen – ohne Verpflichtung.

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Quellen

Die Angaben wurden bei Veröffentlichung geprüft. Konditionen und Gesetze können sich ändern. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.