Ratgeber · Kaufen & Vertrag
Der MaBV-Ratenplan: Sie zahlen nur, was schon steht
Muss ich beim Neubau eine halbe Million Euro überweisen, bevor überhaupt ein Stein steht? Diese Frage stellen sich viele Käufer. Die kurze Antwort: nein.
Auf einen Blick
- Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt, wann ein Bauträger Geld verlangen darf.
- Vor der ersten Zahlung müssen Vertrag, Vormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung vorliegen.
- Der Preis wird in höchstens sieben Raten fällig – je nach Baufortschritt.
- Die erste Rate beträgt bis zu 30 %, die letzte 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
- Zusätzlich steht Ihnen bei der ersten Rate eine Sicherheit von 5 % zu.
Was ist die MaBV?
MaBV steht für Makler- und Bauträgerverordnung. Das ist eine Regel des Staates, die Käufer schützt. Die wichtigste Idee ist einfach: Geld gegen Gegenwert. Sie zahlen nicht im Voraus, sondern immer erst, wenn ein bestimmter Bauabschnitt fertig ist.
So steht Ihrem Geld jederzeit etwas gegenüber, das schon gebaut wurde. Man nennt das auch „Zahlung nach Baufortschritt“.
Wann dürfen Sie überhaupt zur Kasse gebeten werden?
Bevor der Bauträger die erste Rate verlangen darf, müssen vier Dinge erfüllt sein (§ 3 Abs. 1 MaBV):
- Der Vertrag ist wirksam, und der Notar hat das schriftlich bestätigt.
- Im Grundbuch steht eine Vormerkung für Sie. Sie sichert Ihren Anspruch auf das Grundstück.
- Die Freistellung von den Grundschulden der Bauträger-Bank ist gesichert – auch falls der Bau nicht fertig wird.
- Die Baugenehmigung liegt vor (oder es darf nach Baurecht gebaut werden).
Wie sieht der Ratenplan genau aus?
Die MaBV nennt 13 Bauabschnitte mit festen Prozentsätzen (§ 3 Abs. 2 MaBV). Der Bauträger darf daraus höchstens sieben Raten bilden. Er fasst also mehrere Abschnitte zusammen. Die Tabelle zeigt alle Abschnitte, gerechnet mit einem Beispielpreis von 489.000 €.
| Nr. | Bauabschnitt | Anteil | Beispiel 489.000 € |
|---|---|---|---|
| 1 | Beginn der Erdarbeiten | 30 % | 146.700 € |
| 2 | Rohbau inkl. Zimmererarbeiten | 28 % | 136.920 € |
| 3 | Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % | 27.384 € |
| 4 | Rohinstallation Heizung | 2,1 % | 10.269 € |
| 5 | Rohinstallation Sanitär | 2,1 % | 10.269 € |
| 6 | Rohinstallation Elektro | 2,1 % | 10.269 € |
| 7 | Fenstereinbau inkl. Verglasung | 7 % | 34.230 € |
| 8 | Innenputz (ohne Beiputz) | 4,2 % | 20.538 € |
| 9 | Estrich | 2,1 % | 10.269 € |
| 10 | Fliesen im Sanitärbereich | 2,8 % | 13.692 € |
| 11 | Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Übergabe | 8,4 % | 41.076 € |
| 12 | Fassadenarbeiten | 2,1 % | 10.269 € |
| 13 | Vollständige Fertigstellung | 3,5 % | 17.115 € |
| Summe | 100 % | 489.000 € |
Im echten Vertrag sehen Sie oft Raten wie diese: 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, 28 % nach dem Rohbau, dann Dach und Fenster zusammen, Installation und Innenputz zusammen, Estrich und Fliesen zusammen, 8,4 % bei Übergabe sowie Fassade und Fertigstellung am Ende.
Was ist die 5-%-Sicherheit?
Das Gesetz gibt Ihnen einen zusätzlichen Schutz: Bei der ersten Abschlagszahlung erhalten Sie eine Sicherheit von 5 % des Preises (§ 650m Abs. 2 BGB). Sie soll absichern, dass Ihr Haus rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig wird. Oft wird sie so umgesetzt, dass Sie 5 % der ersten Rate zurückhalten. Möglich ist auch eine Bankbürgschaft.
Wie prüfen Sie, ob eine Rate fällig ist?
Der Bauträger schickt Ihnen eine Rechnung mit dem erreichten Bautenstand. Prüfen Sie: Ist der Abschnitt wirklich fertig? Viele Käufer besuchen dafür die Baustelle mit Termin oder bitten um Fotos. Bei Zweifeln kann eine Bausachverständige oder ein Bausachverständiger den Stand bestätigen. Ihre Bank zahlt dann aus Ihrem Darlehen direkt an den Bauträger.
Ehrlich gesagt: Die MaBV schützt viel, aber nicht alles
Die MaBV sorgt dafür, dass Sie nicht im Voraus zahlen. Sie verhindert aber nicht, dass ein Bau länger dauert oder ein Mangel entsteht. Ein Risiko bleibt auch, wenn ein Bauabschnitt zwar bezahlt, aber mangelhaft ausgeführt wurde.
Zahlen Sie deshalb nie mehr oder früher als vereinbart, auch wenn freundlich darum gebeten wird. Und prüfen Sie jede Rate. Lassen Sie sich im Einzelfall beraten.
Was bedeutet das für Ihre Finanzierung?
Ihr Kredit wird in Teilen ausgezahlt. Zinsen zahlen Sie nur auf das Geld, das schon geflossen ist. Für den Rest verlangen viele Banken nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Wie Sie das gut planen, lesen Sie im Ratgeber Neubau finanzieren.
Und bei den Bockmühlgärten?
Auch bei den Bockmühlgärten gilt der Grundsatz „Sie zahlen, was gebaut ist“. Wie weit der Bau ist, können Sie auf der Seite Baufortschritt verfolgen. Den genauen Ratenplan finden Sie im Vertragsentwurf.
Fragen zum Ratenplan
Darf ein Bauträger eine Anzahlung vor Baubeginn verlangen?
Nicht, wenn die MaBV gilt. Das Geld darf erst fließen, wenn Vertrag, Vormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung vorliegen, und dann nach Baufortschritt. Eine Vorauszahlung wäre nur mit einer besonderen Bürgschaft möglich.
Warum gibt es 13 Abschnitte, aber nur sieben Raten?
Die MaBV nennt 13 Bausteine, erlaubt aber höchstens sieben Zahlungen. So muss nicht jede Kleinigkeit einzeln abgerechnet werden. Welche Abschnitte zusammengelegt werden, steht in Ihrem Vertrag.
Was passiert, wenn ein Gewerk wegfällt?
Fällt eine Leistung weg, zum Beispiel eine bestimmte Heizungsinstallation, wird ihr Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. So steht es in § 3 Abs. 2 MaBV.
Gilt die MaBV auch, wenn ich Grundstück und Haus getrennt kaufe?
Nein. Die MaBV gilt für den Bauträgervertrag, also wenn Grundstück und Haus aus einer Hand kommen. Bei getrennten Verträgen wird der Zahlungsplan frei vereinbart. Dann ist eine genaue Prüfung besonders wichtig.
Wann zahle ich die letzte Rate?
Die letzten 3,5 % werden nach vollständiger Fertigstellung fällig. Dazu zählt, dass die Mängel aus dem Abnahmeprotokoll beseitigt sind. Zahlen Sie diese Rate, sobald alles erledigt ist – aber nicht früher.
Fazit
Der MaBV-Ratenplan ist Ihr Sicherheitsnetz beim Neubaukauf. Sie zahlen erst, wenn wichtige Sicherheiten stehen, und dann nur für das, was gebaut ist. Prüfen Sie jede Rate gegen den Bautenstand. Und planen Sie Ihre Finanzierung so, dass sie zu diesem Takt passt.
Sehen Sie, was schon steht
Fordern Sie das Exposé an oder vereinbaren Sie einen Termin am Bockmühlberg. So wissen Sie genau, wofür Sie zahlen.
Quellen
- Gesetze im Internet: § 3 MaBV – Besondere Sicherungspflichten für Bauträger
- Gesetze im Internet: § 650m BGB – Abschlagszahlungen und Sicherheit
- Gesetze im Internet: § 650u BGB – Bauträgervertrag
- KfW: Neues Haus vom Bauträger
- Verbraucherzentrale NRW: Prüfung von Bauträgerverträgen
Die Angaben wurden bei Veröffentlichung geprüft. Konditionen und Gesetze können sich ändern. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.