Ratgeber · Kaufen & Vertrag

Der Bauträgervertrag beim Notar: Darauf sollten Sie achten

Vierzig Seiten Vertrag, dazu eine Baubeschreibung. Wer liest das wirklich ganz? Und woran erkennen Sie, ob alles Wichtige drinsteht?

Redaktion Bockmühlgärten · GOTTSCHLING Immobilien

Auf einen Blick

Der Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
Den Entwurf erhalten Sie als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin.
Die Baubeschreibung wird Teil des Vertrags. Unklarheiten gehen zulasten des Bauträgers.
Der Vertrag muss einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder eine Bauzeit nennen.
Bei der ersten Rate steht Ihnen eine Sicherheit von 5 % zu.

Warum muss der Vertrag zum Notar?

Wer ein Grundstück kauft, braucht immer einen Notar. So steht es im Gesetz (§ 311b BGB). Der Notar liest den Vertrag vor, erklärt ihn und sorgt dafür, dass alles richtig ins Grundbuch kommt. Wichtig: Er ist neutral. Er achtet auf einen fairen Ablauf, vertritt aber weder Sie noch den Bauträger.

Deshalb gilt: Alles, was Ihnen versprochen wird, gehört in die Urkunde. Mündliche Zusagen sind schwer zu beweisen und bei Grundstücksverträgen oft sogar unwirksam.

Wie viel Zeit haben Sie zum Prüfen?

Als Verbraucher sollen Sie den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wird die Frist kürzer, muss der Notar den Grund in der Urkunde vermerken. Nutzen Sie diese Zeit bewusst. Lesen Sie den Entwurf zweimal. Markieren Sie alles, was Sie nicht verstehen.

Welche Punkte sollten Sie prüfen?

Diese Checkliste hilft Ihnen bei der Vorbereitung. Sie ersetzt keine Beratung, zeigt aber, wo es häufig hakt.

Punkt	Worauf achten?
Kaufpreis	Festpreis? Was ist enthalten (Garage, Außenanlagen, Anschlüsse)? Was nicht?
Baubeschreibung	Ist sie konkret? Marken, Maße, Qualitäten statt „hochwertig“.
Fertigstellung	Verbindlicher Termin oder Bauzeit (§ 650k Abs. 3 BGB). Was gilt bei Verzug?
Ratenplan	Höchstens sieben Raten nach MaBV. Passen die Prozentsätze?
Sicherheiten	Vormerkung, Lastenfreistellung, 5 % Fertigstellungssicherheit.
Wohnfläche	Nach welcher Methode berechnet? Was gilt bei Abweichungen?
Erschließung	Wer trägt Anschlussgebühren und Erschließungsbeiträge?
Sonderwünsche	Fristen, Preise, Gutschriften für weggelassene Leistungen.
Abnahme	Wie läuft sie ab? Dürfen Sie eine Fachperson mitbringen?
Gemeinsame Flächen	Zufahrt, Wege, Leitungen: Wer nutzt, pflegt und zahlt?

Was bedeutet „die Baubeschreibung wird Vertrag“?

Der Bauträger muss Ihnen vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung geben (§ 650j BGB). Was darin zur Bauausführung steht, wird Teil des Vertrags (§ 650k Abs. 1 BGB). Ist etwas unklar oder fehlt etwas, wird der Vertrag nach dem übrigen Qualitätsniveau ausgelegt. Zweifel gehen zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB).

Für Sie heißt das: Je genauer die Beschreibung, desto sicherer bekommen Sie, was Sie erwarten. Fragen Sie nach, wenn nur „oder gleichwertig“ steht. Das ist üblich, aber Sie sollten wissen, welche Qualität gemeint ist.

Welche Sicherheiten stehen Ihnen zu?

Drei Bausteine schützen Sie. Erstens die Auflassungsvormerkung: Sie sichert Ihren Anspruch auf das Grundstück im Grundbuch. Zweitens die Lastenfreistellung: Die Bank des Bauträgers muss ihre Grundschuld für Ihr Grundstück löschen, sobald Sie gezahlt haben. Drittens die Fertigstellungssicherheit: Bei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 % des Preises zu (§ 650m Abs. 2 BGB). Das kann ein Einbehalt oder eine Bankbürgschaft sein.

Ehrlich gesagt: Nicht jede Klausel ist fair

Manche Verträge verschieben Risiken auf Käufer, zum Beispiel durch weiche Fertigstellungsfristen oder eingeschränkte Abnahmerechte. Ob eine Klausel zulässig ist, kann nur eine Fachperson im Einzelfall beurteilen. Eine Prüfung durch eine Anwältin, einen Anwalt oder die Verbraucherzentrale kostet Geld. Im Vergleich zum Kaufpreis ist der Betrag aber gering.

Welche Unterlagen sollten Sie vorher haben?

Fordern Sie früh alle Unterlagen an, auf die der Vertrag verweist. Nur so können Sie ihn wirklich prüfen:

Baubeschreibung für Ihr Haus, nicht nur für das Projekt allgemein
Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
Lageplan mit Grundstücksgrenzen, Zufahrten und Leitungen
Teilungserklärung oder Regelungen zu gemeinsamen Flächen, falls vorhanden
Auszug aus dem Grundbuch und Baugenehmigung, soweit schon vorhanden

Wie bereiten Sie den Notartermin vor?

Finanzierungszusage und, falls geplant, Förderzusage liegen vor.
Ihre Fragen stehen schriftlich auf einer Liste.
Ausweis oder Pass aller Käufer und die Steuer-ID liegen bereit.
Planen Sie ein bis zwei Stunden ein. Unterbrechen Sie, wenn Sie etwas nicht verstehen.

Und bei den Bockmühlgärten?

Für die Bockmühlgärten erhalten Sie Vertragsentwurf und Baubeschreibung vor dem Notartermin, damit Sie beides in Ruhe prüfen können. Einen ersten Eindruck, was im Haus schon enthalten ist, gibt Ihnen die Seite Ausstattung.

Fragen zum Notarvertrag

Darf ich den Vertragsentwurf von meinem eigenen Anwalt prüfen lassen?

Ja, und das ist sinnvoll. Die Kosten tragen Sie selbst. Auch Verbraucherzentralen bieten eine Prüfung von Bauträgerverträgen gegen Gebühr an.

Kann ich Änderungen am Vertragsentwurf verlangen?

Sie können Änderungen vorschlagen. Ob der Bauträger zustimmt, ist Verhandlungssache. Bei Projekten mit mehreren Häusern bleiben die Kernregeln meist gleich. Einzelne Punkte wie Sonderwünsche lassen sich oft anpassen.

Was passiert, wenn der Fertigstellungstermin nicht eingehalten wird?

Das hängt vom Vertrag ab. Manche Verträge enthalten eine Vertragsstrafe oder eine Pauschale für Mietausfall. Fehlt eine Regelung, können gesetzliche Ansprüche auf Schadensersatz bestehen. Lassen Sie sich im Einzelfall beraten.

Wer zahlt den Notar?

In der Regel der Käufer. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Zusammen mit dem Grundbuch rechnen Sie mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.

Muss ich beim Notartermin persönlich erscheinen?

Bei Verbraucherverträgen soll der Notar darauf hinwirken, dass Sie Ihre Erklärung persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgeben. Kommen Sie am besten selbst. So können Sie direkt nachfragen.

Das Wichtigste in Kürze

Der Bauträgervertrag ist das wichtigste Dokument Ihres Hauskaufs. Prüfen Sie Preis, Baubeschreibung, Termin, Raten und Sicherheiten. Nutzen Sie die zwei Wochen vor dem Termin. Und holen Sie sich Unterstützung, wenn Ihnen etwas unklar ist.

Unterlagen früh in der Hand

Im Exposé finden Sie Grundrisse und Baubeschreibung. So bereiten Sie sich auf den Vertrag vor, bevor es ernst wird.

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Quellen

Die Angaben wurden bei Veröffentlichung geprüft. Konditionen und Gesetze können sich ändern. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.