Ratgeber · Kosten, Förderung & Finanzierung
Kaufnebenkosten in NRW: Mit diesen Kosten rechnen Sie
Der Kaufpreis steht fest, die Finanzierung scheint zu passen. Dann rechnet die Bank noch einmal nach – und plötzlich fehlen 40.000 €. Wo kommen die her?
Die Antwort heißt Kaufnebenkosten. Sie fallen bei jedem Immobilienkauf an und werden oft unterschätzt. In Nordrhein-Westfalen sind sie besonders hoch.
Auf einen Blick
- Grunderwerbsteuer in NRW: 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 %.
- Maklerprovision für Käufer: in NRW oft 3,57 % – wenn ein Makler beteiligt ist und Sie zahlen müssen.
- Ohne Provision rechnen Sie mit etwa 8,5 %, mit Provision mit rund 12 %.
- Banken erwarten meist, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen.
Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?
Drei Posten machen fast immer den Löwenanteil aus: die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch und – falls fällig – die Maklerprovision. Dazu kommen kleinere Beträge, etwa für eine Finanzierungsgrundschuld oder Gutachten.
| Posten | Anteil | Wer bekommt das Geld? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | Finanzamt |
| Notar (Beurkundung, Vollzug) | ca. 1,0 – 1,5 % | Notarin oder Notar |
| Grundbuch (Vormerkung, Eigentum, Grundschuld) | ca. 0,5 % | Amtsgericht |
| Maklerprovision Käuferanteil | oft 3,57 % (0 % bei provisionsfreiem Kauf) | Makler |
| Summe ohne Provision | ca. 8,5 % | |
| Summe mit Provision | ca. 12 % |
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in NRW?
Nordrhein-Westfalen verlangt 6,5 % – so viel wie kaum ein anderes Bundesland. Die Steuer richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung, also dem Kaufpreis (§ 8 GrEStG). Beim Kauf vom Bauträger gilt sie für Grundstück und Haus, weil Sie beides in einem Vertrag kaufen.
Eine Befreiung für Erstkäufer gibt es in NRW derzeit nicht. Das Finanzamt schickt Ihnen nach dem Notartermin einen Bescheid. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, kann das Grundbuch umgeschrieben werden.
Was kosten Notar und Grundbuch?
Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie hängen vom Kaufpreis ab, nicht davon, welchen Notar Sie wählen. Als Faustregel rechnen Sie mit 1,5 bis 2 % für Beurkundung, Vollzug und Grundbucheinträge. Nehmen Sie einen Kredit auf, kommt die Eintragung der Grundschuld für die Bank dazu.
Wie viel spart ein provisionsfreier Kauf?
Viel. In NRW teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision häufig. Üblich sind je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Wer provisionsfrei kauft, spart diesen Anteil komplett. Beim Reihenendhaus der Bockmühlgärten für 489.000 € sind das rund 17.500 €. Das ist Geld, das Sie weder ansparen noch finanzieren müssen.
| Kaufpreis | Nebenkosten ohne Provision (8,5 %) | Mit üblicher Käuferprovision (+3,57 %) | Sie sparen |
|---|---|---|---|
| 470.000 € | 39.950 € | 56.729 € | 16.779 € |
| 489.000 € | 41.565 € | 59.022 € | 17.457 € |
| 528.000 € | 44.880 € | 63.730 € | 18.850 € |
Ehrlich gesagt: Planen Sie Puffer ein
Die Kaufnebenkosten sind nicht alles. Beim Neubau kommen oft Küche, Lampen, Gardinen, Garten und Umzug dazu. Auch öffentliche Anschlussgebühren können anfallen, je nach Vertrag. Legen Sie deshalb neben den 8,5 % eine eigene Reserve an.
Und: Viele Banken finanzieren die Nebenkosten nicht oder nur mit Zinsaufschlag. Rechnen Sie so, dass Sie sie aus eigenem Geld zahlen können.
Wann wird was fällig?
Die Nebenkosten kommen nicht alle an einem Tag. Nach dem Notartermin schickt das Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Den zahlen Sie in der Regel innerhalb eines Monats. Notar und Grundbuchamt schicken ihre Rechnungen in mehreren Schritten: für den Vertrag, die Vormerkung, die Grundschuld und später die Eigentumsumschreibung. Halten Sie das Geld deshalb ab dem Notartermin bereit.
Welche Kosten kommen nach dem Kauf?
- Küche und Einbauten, Lampen, Vorhänge
- Maler- und Tapezierarbeiten, wenn nicht im Preis enthalten
- Garten: Pflanzen, Zaun, Möbel
- Umzug, Möbel, Hausnummer und Briefkasten
- Versicherungen ab Übergabe
Welche laufenden Kosten danach jeden Monat anfallen, lesen Sie im Ratgeber Laufende Kosten im Eigenheim.
Rechnen Sie Ihr Wunschhaus durch
Mit dem Rechner sehen Sie sofort, welche Nebenkosten bei den Bockmühlgärten anfallen. Die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten sind vorbelegt. Die Provision steht bei 0 €, denn der Kauf ist für Sie provisionsfrei.
Die aktuellen Preise aller sechs Häuser finden Sie auf der Seite Preise und Verfügbarkeit. Beim Reihenendhaus sparen Sie die übliche Käuferprovision von rund 17.500 €.
Fragen zu den Kaufnebenkosten
Zahle ich Grunderwerbsteuer auch auf das Haus, das noch gebaut wird?
Ja. Beim Bauträgervertrag kaufen Sie Grundstück und Haus zusammen. Deshalb zahlen Sie die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Preis.
Kann ich die Grunderwerbsteuer senken?
Nur begrenzt. Eine mitverkaufte Einbauküche oder Zubehör kann getrennt ausgewiesen werden und ist dann steuerfrei. Bei einem Neubau ohne Küche spielt das kaum eine Rolle. Lassen Sie sich im Einzelfall steuerlich beraten.
Wann muss ich die Nebenkosten bezahlen?
Den Bescheid über die Grunderwerbsteuer erhalten Sie meist einige Wochen nach dem Notartermin. Zahlen müssen Sie dann in der Regel innerhalb eines Monats. Notar- und Grundbuchkosten kommen in mehreren Rechnungen während der Abwicklung.
Finanziert die Bank auch die Nebenkosten?
Manche Banken tun das, meist aber mit höherem Zins. Üblich ist, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstiger wird der Kredit.
Wer bezahlt den Makler, wenn der Kauf provisionsfrei ist?
Dann trägt der Verkäufer die Kosten der Vermittlung allein. Für Sie als Käufer entfällt damit einer der größten Nebenkosten-Posten. Achten Sie darauf, dass „provisionsfrei“ ausdrücklich im Exposé steht.
Fazit
In NRW kommen zum Kaufpreis rund 8,5 % Nebenkosten dazu, mit Makler etwa 12 %. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Ein provisionsfreier Kauf spart Ihnen schnell einen fünfstelligen Betrag. Planen Sie zusätzlich eine Reserve für Küche, Garten und Umzug ein.
Provisionsfrei ins eigene Haus
Fordern Sie das Exposé der Bockmühlgärten an. Sie sehen Preise, Grundrisse und eine klare Übersicht aller Nebenkosten.
Quellen
- Finanzverwaltung NRW: Grunderwerbsteuer – Wissenswertes
- Gesetze im Internet: § 8 GrEStG – Bemessungsgrundlage
- Gesetze im Internet: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
- Gesetze im Internet: § 656c BGB – Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien
- Verbraucherzentrale: Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Die Angaben wurden bei Veröffentlichung geprüft. Konditionen und Gesetze können sich ändern. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.