Wuppertal · Zwischen Rhein und Ruhr
Mehr Haus fürs Geld.
Gleich nah an Düsseldorf und am Ruhrgebiet. Und trotzdem ein neues Haus mit Garten, statt einer Etagenwohnung.
Die Rechnung vieler Familien
Warum zahlen Sie für die Adresse?
Samstag, Besichtigung Nummer elf. Düsseldorf-Süd, Reihenhaus, älteres Baujahr, neue Heizung nötig. Der Preis liegt weit über Ihrem Budget. Auf der Rückfahrt fällt der Satz, der alles ändert: Warum eigentlich nicht zwanzig Minuten weiter raus?
Genau so rechnen viele Familien. Sie arbeiten in Düsseldorf, Köln oder im Ruhrgebiet. Sie wohnen dort, wo das Geld für ein ganzes Haus reicht. Wuppertal liegt dabei genau zwischen den Zentren. In ca. 40 bis 45 Minuten sind Sie mit dem Auto in Düsseldorf, Köln, Essen oder Dortmund, ohne Berufsverkehr. Mit der Bahn ab Oberbarmen erreichen Sie Düsseldorf ab ca. 28 Minuten.
ca. 50 %
niedrigere Hauspreise pro m² als in Düsseldorf, im Durchschnitt
0 €
Käuferprovision in den Bockmühlgärten
470.000 €
Kaufpreis ab, inklusive Garage
ca. 7 Min.
zur A1, ohne Berufsverkehr
Die Zahlen
Wuppertal, Düsseldorf, Köln im Vergleich
Die Tabelle zeigt amtliche Werte der Gutachterausschüsse und Durchschnittswerte großer Portale. Portalwerte mischen alte und neue Häuser. Amtliche Werte beruhen auf echten Verkäufen, beim Neubau aber oft auf wenigen Fällen. Deshalb sind alle Zahlen gerundet und als Orientierung gemeint.
| Kennzahl | Wuppertal | Düsseldorf | Köln |
|---|---|---|---|
| Häuser, Ø Angebotspreis pro m² (Homeday) | ca. 2.650 € | ca. 5.400 € | ca. 5.050 € |
| Häuser, Ø Preis pro m² (Engel & Völkers) | ca. 3.320 € | ca. 5.740 € | ca. 4.820 € |
| Neubau Reihen- und Doppelhäuser, amtlich | Doppelhaushälfte ca. 4.990 €/m²; nur wenige Neubau-Reihenhäuser pro Jahr | Neubau-Reihenhäuser sehr selten, ab ca. 830.000 € | Stadtrand: Reihenend- und Doppelhaus ca. 4.580–5.180 €/m² |
| Ältere Häuser, einfache bis mittlere Lage (Immobilienrichtwert) | am Bockmühlberg ca. 2.520–2.730 €/m² | einfache Lagen ca. 4.300–5.300 €/m² | – |
| Bauland für Wohnhäuser (Bodenrichtwert) | am Bockmühlberg ca. 265–290 €/m² | Reihenhausgrundstücke ca. 730–1.100 €/m² | je nach Stadtteil ca. 370 bis über 3.000 €/m² |
Die wichtigste Zeile ist die letzte. Der Boden macht den großen Unterschied. Ein Reihenhausgrundstück mit ca. 200 m² kostet in Düsseldorf grob 146.000 bis 220.000 €. Am Bockmühlberg sind es rechnerisch ca. 60.000 bis 70.000 €. Diesen Unterschied zahlen Sie nicht. Er steckt stattdessen in Technik, Größe und Qualität.
Rechenbeispiel
Ein Budget. Zwei Welten.
Nehmen Sie ein Budget von rund 530.000 €, alles inklusive. Was bekommen Sie dafür?
In Düsseldorf oder Köln
- Kaufpreis 489.000 € reicht für ca. 92 bis 114 m² in einem älteren Haus in einfacher Düsseldorfer Lage.
- Oder für ca. 94 bis 107 m² Neubau am Kölner Stadtrand.
- Dazu meist Käuferprovision: bei 3,57 % rund 17.457 €.
- Beim älteren Haus oft: Heizung, Dach, Fenster erneuern.
In den Bockmühlgärten
- Reihenendhaus für 489.000 €, mit folgt in Kürze Wohnfläche und folgt in Kürze Zimmern.
- Tandem-Doppelgarage im Kellergeschoss und Garten nach hinten.
- Neubau im KfW-40-Standard mit Photovoltaik und Batteriespeicher.
- Käuferprovision: 0 €. Sie sparen 17.500 €.
| Kaufnebenkosten beim Reihenendhaus | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Reihenendhaus | 489.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW, 6,5 % | 31.785 € |
| Notar und Grundbuch, ca. 2 % | ca. 9.780 € |
| Käuferprovision | 0 € |
| Gesamt | ca. 530.565 € |
Rechnen Sie Ihre eigenen Zahlen im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten in NRW nach. Oder direkt mit dem Rechner:
Pendeln
Gleich nah an Rhein und Ruhr
| Ziel | Auto* | Bahn ab Oberbarmen |
|---|---|---|
| Düsseldorf Hbf | ca. 40 Min. | ab ca. 28 Min., direkt |
| Köln Hbf | ca. 45 Min. | ab ca. 39 Min., direkt |
| Essen Hbf | ca. 40 Min. | ca. 40–50 Min. |
| Dortmund Hbf | ca. 40 Min. | ab ca. 41 Min., direkt |
| Bochum Hbf | ca. 28 Min. | ca. 60 Min., mit Umstieg |
| Leverkusen | ca. 35 Min. | – |
| Hagen Hbf | ca. 25 Min. | ca. 15 Min., direkt |
Ideal für Paare mit zwei Jobs
Einer arbeitet in Düsseldorf, einer in Dortmund? Von Wuppertal aus haben beide einen ähnlich langen Weg. Kein Partner zahlt den Preis für den Job des anderen.
Homeoffice macht den Unterschied
Wer zwei oder drei Tage zu Hause arbeitet, pendelt nur noch halb so oft. In den Häusern ist Platz für ein eigenes Arbeitszimmer eingeplant.
Alle Details zu Auto, Bahn und Bus finden Sie unter Verkehr und Pendeln.
Ehrlich gesagt
Was günstiger auch bedeutet
Kein Wertsteigerungs-Versprechen
Wuppertal ist ein stabiler Markt, kein Boom-Markt. Die Einwohnerzahl ist seit Jahren weitgehend stabil. Das heißt: moderate Preise beim Kauf, aber auch keine Garantie für schnelle Wertsteigerung. Kaufen Sie, weil Sie hier wohnen wollen.
Die Lage kostet weniger, weil sie anders ist
Der Bockmühlberg ist nach Bodenwert eine einfache bis mittlere Lage in Wuppertal. Sie bekommen Ruhe, Wald und schnelle Wege, aber keine Prestige-Adresse. Mehr dazu im Porträt von Heckinghausen.
Pendeln kostet Zeit
Ca. 40 Minuten pro Strecke sind ca. 80 Minuten am Tag. Rechnen Sie das ehrlich durch. Für viele wird die Rechnung erst mit Homeoffice-Tagen richtig gut.
Fragen zu Preis und Pendeln
Wie viel günstiger ist Wuppertal als Düsseldorf?
Im Durchschnitt aller Häuser liegen die Angebotspreise in Wuppertal laut Homeday bei ca. 2.650 €/m², in Düsseldorf bei ca. 5.400 €/m². Beim Bauland ist der Unterschied noch größer: am Bockmühlberg ca. 265 bis 290 €/m², für Düsseldorfer Reihenhausgrundstücke ca. 730 bis 1.100 €/m².
Was kostet ein neues Reihenhaus in Wuppertal?
Neue Reihenhäuser werden in Wuppertal nur selten verkauft. Der Gutachterausschuss nennt im aktuellen Grundstücksmarktbericht einen Durchschnitt von ca. 460.000 €, allerdings bei nur wenigen Verkäufen. In den Bockmühlgärten kostet ein Reihenmittelhaus 470.000 €, ein Reihenendhaus 489.000 €, jeweils mit Garage und provisionsfrei.
Welche Kaufnebenkosten fallen in NRW an?
In NRW zahlen Sie 6,5 % Grunderwerbsteuer und ca. 2 % für Notar und Grundbuch, zusammen ca. 8,5 %. In den Bockmühlgärten kommt keine Käuferprovision dazu.
Lohnt sich das Pendeln von Wuppertal nach Düsseldorf?
Das hängt von Ihrem Alltag ab. Mit der Bahn sind Sie ab Oberbarmen in ca. 28 bis 35 Minuten in Düsseldorf, mit dem Auto in ca. 40 Minuten ohne Berufsverkehr. Wer dazu an einigen Tagen im Homeoffice arbeitet, gewinnt oft mehr Wohnraum, als er an Zeit verliert.
Ist Wuppertal auch für Pendler ins Ruhrgebiet geeignet?
Ja. Hagen erreichen Sie in ca. 25 Minuten, Bochum in ca. 28 Minuten, Essen und Dortmund in ca. 40 Minuten mit dem Auto, jeweils ohne Berufsverkehr. Der A1-Anschluss Langerfeld ist ca. 7 Minuten entfernt.
Steigen die Immobilienpreise in Wuppertal?
Laut Gutachterausschuss sind die Preise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften zuletzt leicht gestiegen, um ca. 3 %. Eine Garantie für die Zukunft gibt es nicht. Wuppertal gilt als stabiler, nicht als überhitzter Markt.
Das Wichtigste in Kürze
- Häuser kosten in Wuppertal pro Quadratmeter grob die Hälfte von Düsseldorf und Köln, im Durchschnitt aller Baujahre.
- Der größte Unterschied liegt im Boden: am Bockmühlberg ca. 265 bis 290 €/m², in Düsseldorf ein Vielfaches.
- Düsseldorf, Köln, Essen und Dortmund erreichen Sie in ca. 40 bis 45 Minuten mit dem Auto (ohne Berufsverkehr).
- In den Bockmühlgärten zahlen Sie keine Käuferprovision.
- Ehrlich: kein Prestige-Stadtteil, kein Wertsteigerungs-Versprechen.
Wenn Sie wissen wollen, welches der sechs Häuser zu Ihrem Budget passt: Preise und Verfügbarkeit ansehen. Mehr über die Stadt lesen Sie unter Wuppertal für Neue.
Rechnen Sie selbst nach.
Im Exposé finden Sie alle Preise, Flächen und die Ausstattung. Provisionsfrei für Käufer.