Ratgeber · Bauen & Einziehen
Gewährleistung beim Neubau: Ihre Rechte nach dem Einzug
Der erste Winter im neuen Haus. Eines Morgens klemmt die Terrassentür. Ein paar Wochen später zeigt sich ein feiner Riss über dem Türrahmen im Flur. Nichts Dramatisches – aber die Frage ist sofort da: Wer kümmert sich darum?
Die Antwort steht im Gesetz. Beim Neubau vom Bauträger haben Sie nach der Abnahme fünf Jahre Zeit, Mängel am Bauwerk geltend zu machen. Wie Sie das richtig machen, lesen Sie hier.
Auf einen Blick
- Für Mängel am Bauwerk gilt eine Frist von fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB).
- Zuerst hat der Bauträger das Recht und die Pflicht, den Mangel zu beheben.
- Melden Sie Mängel schriftlich, mit Fotos und einer angemessenen Frist.
- Eine bloße Mängelmeldung stoppt die Verjährung nicht automatisch.
- Herstellergarantien gelten zusätzlich – sie ersetzen die gesetzlichen Rechte nicht.
Was ist überhaupt ein Mangel?
Ein Mangel liegt vor, wenn Ihr Haus nicht so ist, wie es vereinbart wurde. Maßstab sind der Kaufvertrag und die Baubeschreibung. Zusätzlich muss das Haus den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.
Nicht jede Veränderung ist ein Mangel. Ein neues Haus arbeitet. Feine Haarrisse durch Trocknung können normal sein. Silikonfugen im Bad sind sogenannte Wartungsfugen. Sie müssen regelmäßig erneuert werden und gehören meist zur eigenen Pflege. Ob ein Riss harmlos ist, beurteilt im Zweifel eine Fachperson.
Welche Rechte haben Sie?
Das Gesetz gibt Ihnen eine klare Reihenfolge (§ 634 BGB):
- Nacherfüllung: Der Bauträger beseitigt den Mangel. Das ist immer der erste Schritt.
- Selbstvornahme: Behebt er den Mangel nicht in einer angemessenen Frist, dürfen Sie einen anderen Betrieb beauftragen und die Kosten verlangen – auch als Vorschuss.
- Minderung oder Rücktritt: Sie können den Preis mindern. Ein Rücktritt kommt nur bei erheblichen Mängeln in Betracht.
- Schadensersatz: Entsteht Ihnen ein Schaden, etwa durch Wasser, können Sie Ersatz verlangen, wenn der Bauträger den Mangel zu vertreten hat.
Welche Fristen gelten?
| Was | Frist | Beginn |
|---|---|---|
| Mängel am Bauwerk | 5 Jahre | ab Abnahme |
| Arglistig verschwiegene Mängel | regelmäßig 3 Jahre, aber nicht vor Ablauf der 5 Jahre | Ende des Jahres, in dem Sie davon erfahren |
| Einzeln gekaufte Geräte und Möbel (z. B. Küche) | meist 2 Jahre | ab Lieferung |
| Herstellergarantie (z. B. Batteriespeicher) | laut Garantiebedingungen | laut Garantiebedingungen |
Wie melden Sie einen Mangel richtig?
- Schriftlich melden. Per Brief oder E-Mail – so, dass Sie den Zugang später beweisen können.
- Das Symptom beschreiben. Sie müssen die Ursache nicht kennen. „Die Terrassentür im Wohnzimmer schließt nicht mehr dicht“ reicht.
- Fotos beifügen, mit Datum und Ort im Haus.
- Eine angemessene Frist setzen, zum Beispiel zwei bis vier Wochen je nach Dringlichkeit.
- Zugang ermöglichen. Der Bauträger muss den Mangel ansehen und beheben können.
Wie verhindern Sie, dass Ansprüche verjähren?
Eine Mängelmeldung allein hält die Frist nicht an. Die Verjährung ist aber gehemmt, solange Sie mit dem Bauträger über den Mangel verhandeln. Erkennt der Bauträger den Mangel an, etwa indem er ihn nachbessert, kann die Frist neu beginnen. Droht die Frist abzulaufen, hilft ein gerichtliches Beweisverfahren. Lassen Sie sich dann anwaltlich beraten.
Ein praktischer Tipp: Planen Sie etwa ein halbes Jahr vor Ablauf der fünf Jahre eine gründliche Begehung mit einer Sachverständigen oder einem Sachverständigen. So finden Sie Mängel, solange Sie noch Rechte haben.
Ehrlicher Hinweis: Diese Punkte schützen Ihre Rechte
Für Arbeiten, die Sie selbst gemacht haben, gibt es keine Gewährleistung vom Bauträger. Und wer vorgeschriebene Wartung auslässt, etwa Filterwechsel an der Lüftung oder Kontrollen am Gründach, riskiert Streit darüber, woher ein Schaden kommt. Heben Sie Wartungsnachweise auf.
Auch ein Bauträger kann in Schwierigkeiten geraten. Eine gesetzliche Sicherheit für Mängel nach der Abnahme gibt es nicht automatisch. Fragen Sie vor dem Kauf, ob eine Gewährleistungsbürgschaft oder ein Einbehalt vereinbart wird.
Gewährleistung und Markenqualität in den Bockmühlgärten
In den Bockmühlgärten setzen Planer und Bauträger auf bewährte Markenhersteller, etwa bei Fenstern, Bad und Photovoltaik. Für den Batteriespeicher nennt die Baubeschreibung zusätzlich eine Herstellergarantie von zehn Jahren. Die gesetzlichen Mängelrechte gelten unabhängig davon.
Wer hinter dem Projekt steht und welche Häuser der Architekt bereits geplant hat, zeigt die Seite Projekt Bockmühlgärten. Den Start der Frist erklärt der Ratgeber zur Bauabnahme.
Häufige Fragen
Muss ich Mängel per Einschreiben melden?
Das Gesetz verlangt keine bestimmte Form. Wichtig ist, dass Sie später beweisen können, dass und wann Ihre Meldung angekommen ist. Ein Einschreiben, ein Fax mit Sendebericht oder eine E-Mail mit Empfangsbestätigung sind gute Wege.
Darf ich einen Mangel sofort selbst reparieren lassen?
In der Regel nein. Der Bauträger hat zuerst das Recht, den Mangel selbst zu beheben. Erst wenn eine angemessene Frist erfolglos abgelaufen ist, dürfen Sie einen anderen Betrieb beauftragen und die Kosten verlangen. Ausnahme: echte Notfälle wie ein Wasserrohrbruch.
Was ist der Unterschied zwischen Gewährleistung und Garantie?
Die Gewährleistung ist gesetzlich geregelt und gilt gegenüber Ihrem Vertragspartner, hier dem Bauträger. Eine Garantie ist ein freiwilliges Versprechen, meist eines Herstellers, mit eigenen Bedingungen. Beides gilt nebeneinander.
Wer bezahlt den Gutachter, wenn ich einen Mangel vermute?
Zunächst meist Sie. Bestätigt sich der Mangel und hat der Bauträger ihn zu vertreten, können Sie die Kosten oft als Schaden ersetzt verlangen. Bewahren Sie Rechnungen und Gutachten gut auf.
Gelten die fünf Jahre auch für Garage und Außenanlagen?
Für Bauleistungen am Grundstück, die zum Vertrag gehören, gilt grundsätzlich dieselbe Frist, wenn sie Teil des Bauwerks sind. Bei Pflanzen und Rasen gelten oft eigene Regeln zur Anwachspflege. Schauen Sie in Ihren Vertrag und die Baubeschreibung.
Auf den Punkt
Nach der Abnahme haben Sie fünf Jahre Zeit, Mängel am Bauwerk geltend zu machen. Melden Sie jeden Mangel schriftlich, beschreiben Sie das Symptom, setzen Sie eine Frist und sammeln Sie Belege.
Wer Wartung dokumentiert und vor Fristende noch einmal gründlich prüft, nutzt seine Rechte voll aus.
Sicherheit, die schriftlich steht.
Im Exposé finden Sie Baubeschreibung und Ausstattung der Bockmühlgärten. Offene Fragen klären Sie im persönlichen Gespräch.
Quellen
- § 634 BGB – Rechte bei Mängeln
- § 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche
- § 637 BGB – Selbstvornahme
- § 203 BGB – Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen
- § 204 BGB – Hemmung durch Rechtsverfolgung
- § 650m BGB – Sicherheitsleistung beim Verbraucherbauvertrag
- Verbraucherzentrale: Gewährleistung und Garantie
Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Preise ändern sich. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor Ihrer Entscheidung.