Ratgeber · Bauen & Einziehen
Die Bauabnahme: Ihr wichtigster Termin vor dem Einzug
Was ist wichtiger: der Notartermin oder die Abnahme? Viele sagen: der Notar. Juristisch ist die Abnahme mindestens genauso wichtig. Denn mit Ihrer Unterschrift ändern sich Ihre Rechte.
Hier erfahren Sie, was bei der Abnahme passiert, wie Sie sich vorbereiten und worauf Sie beim Rundgang achten. Mit Checkliste für den Termin.
Auf einen Blick
- Mit der Abnahme erklären Sie: Das Haus ist im Wesentlichen vertragsgemäß.
- Ab der Abnahme läuft die fünfjährige Frist für Mängelansprüche.
- Nach der Abnahme müssen in der Regel Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt.
- Bekannte Mängel müssen Sie im Protokoll vorbehalten – sonst können Rechte verloren gehen.
- Eine Sachverständige oder ein Sachverständiger an Ihrer Seite findet oft, was Laien übersehen.
Was bedeutet die Abnahme rechtlich?
Die Abnahme ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 640 BGB). Sie bestätigen damit, dass der Bauträger seine Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht hat. Kleine Mängel verhindern die Abnahme nicht. Sie werden im Protokoll festgehalten und später beseitigt.
| Vor der Abnahme | Nach der Abnahme | |
|---|---|---|
| Beweislast bei Mängeln | beim Bauträger | meist bei Ihnen |
| Frist für Mängelansprüche | läuft noch nicht | fünf Jahre beginnen |
| Risiko für Schäden am Haus | beim Bauträger | geht auf Sie über |
| Letzte Kaufpreisraten | noch nicht fällig | werden fällig, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind |
Wie bereiten Sie sich vor?
- Termin schriftlich vereinbaren – bei Tageslicht und mit genug Zeit. Zwei bis drei Stunden sind für ein Haus realistisch.
- Unterlagen mitnehmen: Kaufvertrag, Baubeschreibung, Pläne, Bemusterungsprotokoll, Liste bekannter Mängel.
- Sachverständige beauftragen: Unabhängige Fachleute finden Sie zum Beispiel über den Verband Privater Bauherren oder den Bauherren-Schutzbund.
- Werkzeug einpacken: Taschenlampe, Zollstock, Wasserwaage, Handy für Fotos, Klebezettel zum Markieren, ein kleines Gerät zum Testen von Steckdosen.
Checkliste für den Rundgang
| Bereich | Prüfen Sie |
|---|---|
| Fassade und Dach | Risse, Putzschäden, Abläufe frei, Anschlüsse an Fenstern |
| Fenster und Rollläden | Öffnen, Kippen, Schließen, Dichtungen, Kratzer im Glas, Rollläden fahren sauber |
| Türen | Schließen ohne Schleifen, Spaltmaße, Beschläge |
| Böden und Fliesen | Hohlstellen, Risse, Fugenbild, Sockelleisten |
| Bad | Wasserdruck, Abfluss, Gefälle der Dusche, Silikonfugen |
| Elektro | Jede Steckdose und jeder Schalter, Beschriftung im Zählerschrank |
| Haustechnik | Heizung, Lüftung, Warmwasser, Photovoltaik – mit Einweisung und Anleitungen |
| Keller und Garage | Feuchteflecken, Tor läuft sicher, Beleuchtung |
| Außenanlagen | Gefälle weg vom Haus, Rasen, Wege, Treppen |
Wie schreiben Sie ein gutes Protokoll?
- Notieren Sie jeden Mangel einzeln, mit Raum, Ort und kurzer Beschreibung.
- Fotografieren Sie jeden Punkt und ordnen Sie die Fotos zu.
- Schreiben Sie ausdrücklich dazu, dass Sie sich die Rechte wegen dieser Mängel vorbehalten.
- Vereinbaren Sie eine Frist zur Beseitigung.
- Beide Seiten unterschreiben. Sie erhalten eine Kopie.
Wann dürfen Sie die Abnahme verweigern?
Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme verweigern. Wesentlich ist ein Mangel etwa, wenn er die Nutzung deutlich beeinträchtigt oder die Sicherheit gefährdet. Verweigern Sie die Abnahme, kann der Bauträger eine gemeinsame Feststellung des Zustands verlangen (§ 650g BGB). Nehmen Sie auch an diesem Termin teil.
Achtung bei Fristen: Setzt Ihnen der Bauträger eine angemessene Frist zur Abnahme und Sie reagieren nicht, kann die Abnahme als erfolgt gelten. Bei Verbrauchern gilt das nur, wenn Sie vorher in Textform auf diese Folge hingewiesen wurden. Reagieren Sie also immer schriftlich und nennen Sie mindestens einen Mangel, wenn Sie nicht abnehmen wollen.
Ehrlicher Hinweis: Was Sie bei der Abnahme übersehen, wird schwieriger
Offensichtliche Mängel, die Sie kennen und nicht vorbehalten, können Sie später unter Umständen nicht mehr durchsetzen. Versteckte Mängel können Sie dagegen innerhalb der fünf Jahre geltend machen. Dann liegt die Beweislast aber meist bei Ihnen.
Deshalb lohnt sich eine Fachperson. Das Honorar liegt oft im Bereich von einigen Hundert bis gut tausend Euro. Im Verhältnis zum Kaufpreis ist das wenig.
Was passiert mit dem Geld?
Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie nach Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung sieht für die letzten Schritte eigene Raten vor. Eine Rate wird nach Bezugsfertigkeit fällig, Zug um Zug gegen Übergabe. Die letzte folgt nach vollständiger Fertigstellung. Bestehen Mängel, dürfen Sie in der Regel einen angemessenen Teil zurückhalten. Meist ist das das Doppelte der voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung (§ 641 Abs. 3 BGB).
Abnahme in den Bockmühlgärten
Zur Abnahme Ihres Hauses in den Bockmühlgärten können Sie eine Sachverständige oder einen Sachverständigen Ihrer Wahl mitbringen. Lassen Sie sich außerdem Photovoltaik, Batteriespeicher, Infrarotheizung und Lüftung in Ruhe erklären – mit allen Anleitungen.
Wie Ihr Haus bis dahin wächst, zeigt die Seite Baufortschritt am Bockmühlberg. Was nach der Abnahme gilt, erklärt der Ratgeber Gewährleistung beim Neubau.
Häufige Fragen
Was kostet eine Sachverständige für die Bauabnahme?
Das hängt von Hausgröße, Region und Umfang ab. Für die Begleitung einer Abnahme sind einige Hundert bis gut tausend Euro üblich. Fragen Sie vorher nach einem Festpreis und danach, ob ein schriftlicher Bericht enthalten ist.
Muss die Abnahme schriftlich erfolgen?
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form vor. In der Praxis und in den meisten Bauträgerverträgen ist aber ein schriftliches Abnahmeprotokoll vorgesehen. Bestehen Sie darauf. Es ist Ihr wichtigstes Beweismittel.
Kann ich einziehen, obwohl noch Mängel offen sind?
Ja, wenn die Mängel die Nutzung nicht wesentlich stören. Die Mängel werden im Protokoll festgehalten und in einer vereinbarten Frist beseitigt. Achten Sie darauf, dass Handwerker dann Zugang zum Haus bekommen.
Was ist der Unterschied zwischen Übergabe und Abnahme?
Die Übergabe ist der Moment, in dem Sie die Schlüssel bekommen. Die Abnahme ist Ihre rechtliche Erklärung, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß ist. Oft finden beide am selben Tag statt, sie bedeuten aber nicht dasselbe.
Soll ich Zählerstände bei der Abnahme notieren?
Ja. Notieren und fotografieren Sie die Zählerstände für Strom und Wasser. So ist klar, ab wann Sie die Kosten tragen. Melden Sie sich zeitnah bei Ihrem Strom- und Wasserversorger an.
Das Wichtigste in Kürze
Die Abnahme ist der Wendepunkt beim Neubaukauf: Die Frist für Mängelansprüche beginnt, die Beweislast wechselt und die letzten Raten werden fällig.
Nehmen Sie sich Zeit, eine Fachperson und eine Checkliste mit. Halten Sie jeden Mangel fest und behalten Sie sich Ihre Rechte ausdrücklich vor.
Hier wächst Ihr Zuhause.
Fordern Sie das Exposé an oder sprechen Sie mit dem Vertrieb über Ablauf, Termine und Übergabe in den Bockmühlgärten.
Quellen
- § 640 BGB – Abnahme
- § 641 BGB – Fälligkeit der Vergütung
- § 650g BGB – Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme
- § 3 MaBV – Ratenzahlung beim Bauträger
- Verband Privater Bauherren: Ratgeber Bauabnahme (PDF)
- Bauherren-Schutzbund: Tipps zur Bauabnahme
Dieser Ratgeber informiert allgemein und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung. Gesetze, Förderbedingungen und Preise ändern sich. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor Ihrer Entscheidung.