Ratgeber · Entscheiden & Wohnen
Kaufen oder mieten: Wann sich Eigentum rechnet
Jeden Monat 1.450 € Kaltmiete. Aufs Jahr gerechnet sind das über 17.000 €. Nach zehn Jahren mehr als 170.000 €. Und das Haus gehört trotzdem jemand anderem.
Klingt nach einem klaren Fall fürs Kaufen. Ganz so einfach ist es nicht. Ein fairer Vergleich schaut auf beide Seiten.
Auf einen Blick
- Kaufen ist anfangs oft teurer als Mieten – dafür wächst Ihr Vermögen mit jeder Tilgung.
- Ein fairer Vergleich rechnet beim Mieten mit, was Sie stattdessen sparen und anlegen.
- Die Kaufpreis-Miete-Relation hilft bei der ersten Einschätzung.
- Je länger Sie bleiben, desto eher lohnt sich Eigentum.
- Nicht alles ist Geld: Sicherheit, Freiheit und Platz zählen auch.
Warum ist der Vergleich so schwierig?
Weil Sie Äpfel mit Birnen vergleichen. Als Mieter zahlen Sie Miete, und das Geld ist weg. Als Eigentümer zahlen Sie Zinsen, die ebenfalls weg sind, und Tilgung, die Ihr Vermögen aufbaut. Dazu kommen Nebenkosten beim Kauf und Kosten für Instandhaltung, die Mieter nicht direkt tragen.
Ein fairer Vergleich fragt deshalb: Was habe ich nach 20 oder 30 Jahren – als Mieter, der die Differenz spart, und als Eigentümer, dem dann das Haus gehört?
Was sagt die Kaufpreis-Miete-Relation?
Eine einfache Kennzahl: Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete eines vergleichbaren Hauses. Das Ergebnis nennt man Kaufpreisfaktor. Liegt er unter etwa 20, spricht viel fürs Kaufen. Liegt er über 25, ist Mieten rein rechnerisch oft günstiger.
Ein Beispiel: Ein neues Reihenhaus kostet 489.000 €. Ein vergleichbares Haus würde zur Miete 1.450 € kalt kosten, also 17.400 € im Jahr. Der Faktor liegt bei etwa 28. Das zeigt ehrlich: Bei einem neuen Haus ist Kaufen nicht automatisch billiger als Mieten. Der Vorteil entsteht über die Zeit.
Wie sieht eine Beispielrechnung aus?
Familie Kaya überlegt: Reihenendhaus kaufen oder weiter mieten? Die Annahmen: Kaufpreis 489.000 €, provisionsfrei, 100.000 € Eigenkapital, 4 % Zins und 2 % Tilgung. Die vergleichbare Miete ist mit 1.450 € kalt angenommen.
| Kaufen | Mieten | |
|---|---|---|
| Einmalige Kosten | ca. 41.565 € Nebenkosten | Kaution, Umzug |
| Monatlich an Bank oder Vermieter | ca. 2.153 € Rate | 1.450 € Kaltmiete |
| davon „verloren“ im ersten Jahr | ca. 1.435 € Zinsen | 1.450 € Miete |
| davon Vermögensaufbau | ca. 718 € Tilgung | 0 € (außer Sie sparen die Differenz) |
| Instandhaltung | eigene Rücklage, ca. 140 € | Sache des Vermieters |
| Nach Ende des Kredits | keine Rate mehr, Haus gehört Ihnen | Miete läuft weiter, meist höher |
Im ersten Jahr zahlen die Kayas als Eigentümer rund 700 € mehr im Monat. Davon fließt aber der größte Teil in die Tilgung. Die Zinsen sind etwa so hoch wie die Miete. Mit jedem Jahr sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt. Die Miete dagegen steigt meist mit der Zeit.
Wann lohnt sich Mieten eher?
- Wenn Sie in wenigen Jahren wieder umziehen wollen oder müssen.
- Wenn Sie kaum Eigenkapital haben und die Rate Sie stark belastet.
- Wenn Sie die Differenz zur Miete wirklich jeden Monat diszipliniert anlegen.
- Wenn Ihr Job oder Ihr Einkommen unsicher ist.
Wann lohnt sich Kaufen eher?
- Wenn Sie lange bleiben wollen, etwa bis die Kinder aus dem Haus sind.
- Wenn Sie im Alter mietfrei wohnen möchten.
- Wenn Sie Eigenkapital haben und die Rate gut tragen können.
- Wenn Ihnen Sicherheit vor Eigenbedarfskündigung und Mieterhöhung wichtig ist.
Ehrlich gesagt: Niemand kennt die Zukunft
Ob ein Haus in 20 Jahren mehr oder weniger wert ist, kann niemand seriös versprechen. Auch Zinsen und Mieten können sich anders entwickeln als gedacht. Ein Hauskauf ist deshalb keine sichere Geldanlage, sondern vor allem eine Entscheidung für einen Lebensort.
Rechnen Sie Ihre persönliche Situation mit einer unabhängigen Beratung durch. Und kaufen Sie nur, wenn Sie die Rate auch in schwierigeren Zeiten tragen könnten.
Was ist mit Wuppertal?
Wuppertal gehört zu den günstigeren Großstädten an Rhein und Ruhr. Häuser kosten hier pro Quadratmeter spürbar weniger als in Düsseldorf oder Köln. Wer pendeln kann, bekommt für das gleiche Geld oft mehr Platz. Wie weit es bis Düsseldorf, Essen oder Köln ist, zeigt die Seite zu Verkehr und Pendeln.
Und bei den Bockmühlgärten?
Die Bockmühlgärten richten sich an alle, die bleiben wollen: Familien, Paare und Berufstätige mit Homeoffice. Für Käufer ist der Erwerb provisionsfrei. Das senkt die Einstiegskosten spürbar: Beim Reihenendhaus sparen Sie die übliche Käuferprovision von rund 17.500 €. Die Häuser im Überblick finden Sie auf der Seite Häuser.
Fragen zu Kaufen und Mieten
Ab wie vielen Jahren lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Oft rechnet sich Eigentum erst nach zehn bis fünfzehn Jahren, weil die Kaufnebenkosten erst wieder hereinkommen müssen. Wer früher verkauft, zahlt häufig drauf.
Ist die Tilgung wirklich Vermögen?
Ja, sie senkt Ihre Schulden. Wie viel Ihr Haus später wert ist, hängt aber vom Markt ab. Das Vermögen steckt im Haus und ist nicht jederzeit verfügbar.
Was ist, wenn ich die Differenz zur Miete anlege?
Dann kann Mieten finanziell mithalten, vor allem über lange Zeiträume mit guter Rendite. In der Praxis sparen aber viele Mieter die Differenz nicht konsequent. Die Kreditrate ist dagegen eine Art Zwangssparen.
Wie rechne ich meine eigene Situation?
Nehmen Sie Ihre heutige Warmmiete, Ihr Eigenkapital und ein echtes Finanzierungsangebot. Vergleichen Sie dann Monatsbelastung und Vermögen nach 10, 20 und 30 Jahren. Eine unabhängige Beratung hilft dabei.
Das Wichtigste in Kürze
Kaufen ist am Anfang meist teurer als Mieten. Dafür bauen Sie mit jeder Rate Vermögen auf und wohnen im Alter mietfrei. Je länger Sie bleiben, desto eher lohnt sich Eigentum. Rechnen Sie fair, mit ehrlichen Annahmen. Und bedenken Sie, was sich nicht in Euro messen lässt: Ruhe, Platz und das Gefühl, angekommen zu sein.
Rechnen Sie Ihr Wunschhaus durch
Im Exposé finden Sie Preise und Grundrisse. Im Gespräch vergleichen Sie Ihre heutige Miete ehrlich mit der Rate.
Quellen
- Verbraucherzentrale: Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
- Verbraucherzentrale NRW: Bau- und Immobilienfinanzierung
- Finanzverwaltung NRW: Grunderwerbsteuer
- Gutachterausschuss Wuppertal: Grundstücksmarktbericht
Die Angaben wurden bei Veröffentlichung geprüft. Konditionen und Gesetze können sich ändern. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.